李海涛：城镇人口对住房需求还会降低，房价的下行趋势可能还没有结束
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编辑 | 王珍

近日，长江商学院教授李海涛发布《中国经济转型亮点：制造业和服务业》，文中指出，今年经济复苏乏力，主要是受俄乌冲突、内部疫情封控、美联储加息内外部突发影响，同时也有商品房需求下行、政策刺激不及预期的内部中长期影响。疫情导致居民支出下降，政府支出应该替代居民增加支出，才能有助于整体需求稳定，保持经济稳定。

李海涛认为，一方面，中国经济处于结构转型期，政府缺乏意愿进行强刺激。中国经济当前最主要问题并不是保增速，而是转型到以“内循环”为主的制造强国，避免重走日本地产泡沫的老路。中国制定经济增长目标主要为稳就业，2022年中国城镇调查失业率5.5%以下，这是政策重点。7月中国城镇调查失业率5.4%，城镇新增就业人数129万人，高于5年同期，整体上由于2022年有600万~700万退休人员退出劳动力市场，使中国职位供应与就业压力有所缓解。

另一方面，由于土地出让金大幅下行，影响地方政府财政支出能力。2022年6月底，地方政府提前发完了3.65万亿元专项债，若按往年应当有足够资金支撑基建，但2022年地方政府土地出让收入下滑约32%，影响收入约3万亿~4万亿元，对基建投资造成了直接影响——7月基建投资累计同比增速7.4%，低于预期，上行乏力，跟2019年情形较接近。

李海涛指出，根据测算，房地产投资影响中国GDP约25%-30%，涉及上下游众多产业链，是2000年来中国经济增长发动机。但从中长周期来看，中国房地产需求正在经历拐点，这将深刻影响中国经济增速。

李海涛认为，出生人口拐点回落是后续商品房需求趋势下降的原因之一。2017年来中国商品房销售面积基本每年都在17亿平方米以上，按照每套房100平方米计算，基本每年销售1700万1800万套商品房，这部分买房需求假设是1997年后出生人口（20岁左右投资与刚性需求，2000年后出生人口在1600万1700万人/年），那基本上新增人口都有住房——这与我们在二三线城市的微观调查是一致的。从2017年来，中国出生人口快速从1723万下降到2021年的1062万，这将对应后续商品房住房需求快速回落。

2017年来中国新增城镇人口快速从2600万下降到1200万，这对应2016年棚改货币化退潮后城镇人口不可逆的下降，再结合出生人数来看，城镇人口下行趋势将是确定性变量，将引发后续商品房需求下行。

2016~2020年棚改货币化及投机需求使新增城镇人口与商品房销售背离。无论从出生人口还是新增城镇人口来看，都不支持2016~2020年商品房销售面积持续走升，这一背离的主要原因是棚改货币化，2016~2017年房价上涨居民加杠杆，以及2020年疫情货币信贷条件异常宽松，此三项一次性事件与投机需求的冲击。

从出生人口以及新增城镇人口来看，当前商品房销售面积及房地产投资将较大可能维持负增长，成为中国经济增速拖累。“这也是对过去几年房地产消费投资透支的修正。当下房价与需求的下行可能尚未结束。”李海涛说。