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2018年末楼市调控改为“因城施策”，2019年初史诗级大规模降准，这一个多月，各地楼市都开始蠢蠢欲动，从限售到限购一直到房贷利率，不断试探底线，刚需都担心：2019年楼市又要涨了吗？

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谁的库存？

2015底-2018年初这一波去库存，在奥斯卡级表演操作之下，历经各种疯狂抢房和摇号闹剧之后，终于在2018年归于沉寂，相关数据出炉，三年房贷增加12.5万亿，地方债务置换了10.9万亿。

房子不会消失，区别只是在谁手上。

放几个非官方统计数据：

中国家庭首套房比例

数据来源：西南财大金融数据中心旗下中国家庭金融调查与研究中心

数据说明：中国首套房购房者比例在2018年一季度只有30%，其余70%都是二三套的需求。十年前的2008年，首套房占比高达70%。

数据说明中国楼市的库存转移到居民身上了。

投资房产的家庭越来越多，一个家庭多套房子的现象越来越普遍，特别是这几年，如果你还不相信，再发一个数据：

房地产销售与家具家电消费数据

从2018年开始，中国房地产销售与家具家电消费首次背离，说明了至少在3年前也就是2015年这一波买房人在2018年交房之后，不装修也不买家具家电，很明显不是买来住的，也不出租，就是单纯投资，不过暂时砸手里成了库存。

全国的二手房市场有多大呢？目前还没有统一的数据，不过空置房大概有一个22.4%的份额，也就是4900万套，这里还不算卖不出改租的部分。

楼市，已经成了中国家庭的资产库存。

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关于楼市，现在很多讨论都是情绪，没有内容，大家都相信自己倾向的信息。

比如 近的政策调整：

1、国家宣布调控不会放松，同时表示会因城施策；

2、2019年降准1个百分点，释放1.5万亿支持中小企业。

释放的信息很明确，但是解读却大相径庭，很多人一方面认可因城施策和降准放水，另一方面却认为继续调控和支持中小企业不可能， 终还是要刺激房地产。

这样的逻辑就很拧巴了。

因城施策不是刺激房地产，而是救房地产，救地方财政，反应的恰恰是楼市下行的现状。

可以参考2008和2015，只要不是全国范围内的连续降息降准和降低首付比例，所有声称的刺激房地产都是一厢情愿。

这是常识。

涨价去库存之后，2019年刚需更加稀缺，地方更在意一手房的生意，因为涉及到卖地，而二手房的库存谁来关心呢？

我觉得更有可能会面临“降价去库存”的局面。

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“降价去库存”有可能吗？

1、是否库存很严重？

文章 部分我们就说过了，二手房的库存已经很多了，国家调控让更多房子砸在手里成了库存。

2、是否有降价的空间？

肯定有，交房是有滞后期的，2018年交房的多数还是2015年前买的房子，那时房价还没有翻番，普通二线城市2万的房价，交房之后1万买的1万5卖掉也能赚不少，刚需越来越少，逮住一个算一个，及早落袋为安比较踏实。

3、现金流问题

两年的严厉调控下，很多人的现金流已经很紧张，三年涨价去库存透支了未来十几年的潜力，加上2019年就业形势又很严峻，不说弃房断供很普遍，反正法拍房是变多了。

东亚的发展模式，个人的债务是绝对刚兑的，逃不掉的，降价出货总比被法拍好。

2015年前买房的还可以降价出货落袋为安，等到2017-2018年这波接盘的朋友交房，估计得是2020年了，房地产税在等着大家。

所以，2019年可能是一个居民去库存的窗口期。

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