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北京学区房价格下跌之谜 ：谁在低价卖房？
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谁在低价卖房

王超介绍，一般业主对价格相当敏感，一套总价500万元的房子，每次价格调整幅度基本不会超过5万元，但会根据实时市场行情增加调整频率，“心里预期总是会高于实际市场价格，所以很难一次调整到位”。

在当前二手房市场，小幅快频调整价格幅度恰恰是大忌，从时间轴来观察，整体价格调整幅度并不小，但由于每次调整幅度较小，总是与市场擦肩而过，最终结果是，价格降了不少，但房子总卖不出去。

急于变现的业主，由于着急用钱，一般会忍痛割肉，一次性将价格降到购房者心理预期。从一个长周期来看，这种策略反而能让房子卖出一个好的价格，“如果不是急用钱或着急出手，多数人很难主动割肉”。

据多个中介人士介绍，二手房折价套现的业主主要分为三大类：

第一类是换房业主，通常情况下，换房采取买卖同时进行，即一边看房买房，一边挂网卖房。在看房过程中，如果遇到心仪的房子，往往急于下定，而忽视了老房子出手难度，最终不得不折价出手老房子。

无论购买新房还是二手房，首付周期最长半年时间，“很多人觉得卖老房子，有半年时间足够了”，王超说，他经手的很多案例，最终都是新房子的付款截止日期将至，而老房子出售还没有眉目。

为了不发生违约，只能“不计成本”出手老房子，对于购房人来说，“首付比例越高，付款周期越短，捡到便宜房子的几率就越大”，王超说，以往，类似的机遇很少，但今年以来格外多，几乎每个月都有几例。

第二类是做生意亏损，需要卖房偿还负债。以往，类似的案例也有，但今年更多。

比如做教培的小企业主，由于学生学费多数用于房租、员工工资、偿还贷款等方面，教培机构关闭后，需要向学生退还大量学费，“学生交的学费早花完了，又没有其他收入，只能把房子卖掉退学费”。

一位从事旅游咨询的企业负责人告诉经济观察报，疫情三年，由于业务量锐减，大量业务作废，导致公司现金流入不敷出。今年业务恢复后，客户应付款拖欠情况严重，只能卖掉一套房子维持公司日常运营。

第三类是移民或孩子出国留学群体。据王超介绍，一般计划送孩子出国留学的家庭收入都不错，很早之前就投资房子作为孩子留学费用来源，“现在孩子要出去读书了，所以着急把房子卖掉筹集学费”。

这种情况，卖房子一般较为紧急，购房者只要付款条件较好，一般折扣都比较大。王超曾遇到一个卖房客户，如果购房者能付全款，折扣可以达到六折。

此外，还有一些低价卖房是因为看病、失业、房子有断供风险等，“有些客户因为有一方失业，家庭收入减少，还不起月供，就把大房子换成小房子”，王超说，有的是因为孩子上高中支出比较大，“把学区房卖掉，换到郊区，腾挪出资金给孩子用于高考和上大学”。

（文中王超为化名）

责任编辑：曾琳 UN972