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上海“最牛业委会”：向物业追讨4000万

成功换掉物业后，与供应商之间的上百个合同纠纷材料在办公桌上堆成了小山。远远看去，65岁的韩德友，大半个身体都“埋”在里面，同样搭进去的，还有这个年龄本该享有的自由和闲暇。

“现在全身心投入到业委会的工作，最终目的就是把4000万元追回来。”韩德友告诉《中国新闻周刊》。

一个月前，得知上海市普陀区人民法院的一审判决支持中远物业向中远两湾城返还4000万元，这位业委会主任曾短暂地松了口气。但与舆论“最牛业委会”“最牛小区”的热切称赞不同，中远两湾城的业委会从未真正放松下来。就在一周前，中远物业已向上级法院提起上诉，这意味着4000万元能否真正落袋，还存有很大的变数。

暂时获胜后，许多小区的业委会慕名而来，但韩德友和同事总告诉他们：“两湾城的经验难以复制。”

某种程度上，这个谨慎的结论正是中远两湾城第三届业委会对这场旷日持久的维权的总结。从业主与物业在2007年前后产生矛盾，到2021年2月新选聘的万科物业进驻小区，再到2023年1月31日获得一审判决，法院认可的4000万元公共财产背后，是业主向物业维权16年的经验与歧路。

超大小区“老”了抽查出问题
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审计之难

有了第一届业委会的审计经验，这一次，业主大会召开之前，业委会在每个楼栋门前张贴了《关于征求上海市普陀区中远两湾城小区授权第三届业主委员会小区公共收益、按实结算、维修资金等收支项目进行全面审计方案（草案）书面意见的公示 》（下称“全面审计方案”）。

方案写明：业主大会授权业委会对2001年9月到2020年8月期间的公共收益、按实结算、维修资金等进行全面审计。此外，方案还写明了包括委托审计事务所在内的操作细节。

作为方案附件的《关于审计工作情况的说明》中，贺明罗列了推进审计工作实施的计划，其中特意写明：“为保障全体业主的相关资金权益得到切实维护，请全体业主投票决定是否授权业委会在必要时通过司法途径完成相关专项审计工作，收回应归全体业主所有的全部相关资金权益。”

2020年4月，第三届业委会两次向中远物业发函，要求物业配合审计。业委会向业主公示的《关于审计工作情况的说明》显示，物业公司只愿意配合第三届业委会任期内的专项审计与业委会换届审计，认为业委会只有任期内审计权力，且业委会对物业公司每年的审计公示从未发表过不同意见，时过境迁，不能再追索。双方的商谈无果而终。

2020年10月，业主大会表决通过了物业选聘方案和审计工作方案。四个月后，第三届业委会向普陀区人民法院递交诉状。

普陀区人民法院的判决书显示，业委会最初的诉请是要求中远物业返还物业管理费中的按实结算部分、公共收益的分成并就上述费用支付逾期利息损失。但中远物业仅同意对 2014 年 1 月后发生的结算与分成费用作司法审计。

因为中远物业不配合，法院委托的审计单位无法进行下去。韩德友和贺明告诉《中国新闻周刊》，在这种情况下，业委会与律师团队只能梳理现有证据，并在此基础上向法院申请调查令。

“现有证据里，很重要的一项就是第一届业委会针对2005 年的数据所做的审计报告，其中最重要的是按实结算这部分。审计显示，在当时小区还有很多住户没有入住的情况下，当年都有 72 万元的结余。公共区域的水电支出相对稳定，后来住户多了，预付的总额增大了，物业服务减少了，结余只会更多，不会更少。”贺明说。

此外，业委会与律师借助调查令，向水务部门和电力部门调取资料。电力部门先是协助调取了2021年的用电量数据，由于两湾城规模太大，仅公共区域就有数百个电表，因此仅是这一年的数据，就需要多名工作人员用三天的时间才能调取完成。

“电力部门告诉我们，2015年以前的数据都是手工登记的，没有输入电脑。这样搞下去，查20年的数据，要赔多大成本。”韩德友告诉《中国新闻周刊》。业委会最终决定以五年为间距，间隔抽取数据，在一头一尾两个年份数据相差过大的情况下，再以三年为间距调取。最终用这种方式推算出了公共区域水电“按时结算”的实际支出数额，和物业应该返还的数额。

而在公共收益上，律师尝试向供应商调取车辆管理数据，但得知落选的中远物业在2020年12月发函要求供应商注销了账号，删掉了原本应该储存在云端的数据。供应商找出了中远物业的来函，业委会以此作为停车数据灭失的证据，再以固定车位数量和单价推算出公共收益总额和物业应该返还的数额。

“中远物业以过去自己做过审计为由，拒绝配合审计，他们也出具了企业内部的审计报告。这也是我们推算返还数额的依据，如果没有他们的报告，我们也算不出来应该返还多少。”贺明说。

一审判决显示，中远物业并未就业委会提出的返还数额和举证做答辩。

如今，二审结果如何还未可知，第三届业委会也即将卸任，因为经历三年疫情，在第三届业委会的推动下，两湾城的道路等基础设施整修工程才刚刚开始，总价6000多万元的重大工程项目，在主管部门和业主的双重监督及压力下，必须严格遵守法定程序，借助公开招标采购和推进。

只有这样，才能在业委会与项目之间设立“防火墙”。

“会有许多人揣测和质疑我们的动机，认为我们过于卖力，是不是无利不起早？我的态度就是不理会，否则什么事情都做不成。业委会不做决定，我们只为全体业主搭好平台。”韩德友告诉《中国新闻周刊》。

而在贺明看来，两湾城之所以能维护自己的利益，除了借助几位资源调度、沟通协调能力超群的业主的力量，更基础的，是小区终于有了可以正常运行的业委会。此外，业委会与业主代表紧密配合的组织架构也是成事的关键。

“要把业主自治管理小区的热情充分调动起来，热心公益又有能力，还愿意付出。这样的业主，是小区最宝贵的资源。”贺明说。

（应受访者要求，郑明为化名）

责任编辑：任业刚 UN879